这盘好不好｜天河现全新地铁大盘！“4”字头，刚需来吗？
年底各行各业都在趁机“搞事情”，同时各大房企也在拼命冲业绩。
在一手供应并不多的天河，最近有一个全新楼盘推出，近地铁，据说推出的第一波产品至今去化超过9成。
除了一盘面积抵得上一整个牛奶厂板块实属罕见，售价“4”字头或许也是抢占流量的一大因素。
究竟是个什么样的存在？继续往下看。
保利天汇
建筑面积约78.9万㎡
交通：公交地铁高速齐全
项目位于天河区东部的大观中路120号，就是已不再营业的世界大观、航天奇观继续往北走。项目销售中心西侧正对新塘大街，该处设有沈海高速广州支线大观路站出入口，可接驳环城高速往来市内多个片区。
而从天河珠江新城等核心区出发，经由科韵路、广园快速路、大观南路、大观中路等，见到基督教天河堂就相当于到了项目路口，耗时约半小时。
公共交通方面，距离项目最近的公交站为大观中路南站，途经线路超过20条，可直达天河、黄埔、越秀等区域的核心地段。
另外，项目南面约1公里有新开通的地铁21号线大观南路站，搭乘公交2站可完成接驳，前往珠江新城单程总用时40分钟左右。
2
配套：自带学校商业
据楼盘销售介绍，项目自身在小区中部道路带有临街住宅底层商业街，此外自大观中路的另一侧还规划有一处综合商业体，总计商业配套约13万㎡。
△沙盘显示的商业体
教育资源方面，项目将在中南部三期地块建设一处18班幼儿园，此外还规划有一处位于最东北角临近沈海高速的45班九年一贯制学校。
也就是说，未来项目业主子女较大概率可以就近完成从幼儿园到初中的十二年教育，不过学校的办学性质、办学主体尚未最终确定。
△幼儿园效果图
至于片区医疗配套则相对较短板，距离最近的综合医院暨大一院东圃分院位于近6公里之外。
不过，东面牛奶厂板块附近的珠吉路上规划有中山六院的分院区，未来建成后将改善片区医疗资源缺乏的问题。
△来源：百度地图
3
户型：“N+1”刚需房为主
项目占地近31万㎡，总建筑面积达78.9万㎡。
什么概念？目前牛奶厂板块所有开发项目的总建面大约77.8万㎡，也就是说他家一个项目抵人家整个板块，与总建面约85万㎡的大盘珠江花城旗鼓相当。
不过，由于其属于天河新塘村（即小新塘）的旧改项目，自身除了商品住宅之外，还包含有商业综合体、写字楼、酒店公寓等，另外旧改后村民回迁房就有近60万㎡。
而在商品房部分，还将分为五期开发，首先开卖的一期位于项目南侧、基督教天河堂以东，占地仅2.1万㎡，总建面9.6万㎡。同时由于位于岑村机场净空控制区范围内，一期6栋住宅均只有21层高，两梯七户、两梯八户布局，共计874户。
项目已于本月中开盘，主推78㎡、88㎡、95㎡“2+1”房，还有少部分100㎡、118㎡“3+1”房等，已开放部分户型的异地样板间。
78㎡“2+1”房
该户型主要为西北朝向，有少部分单位为东南朝向。
单位属于紧凑户型，不带入户花园，入户处交楼带玄关柜。
厨房位于入户门旁，大致“U”型布局，带市面上常见的三件套，面积不大，也算比较中规中矩。
两厅采用直厅设计，约3.1米开间，连西北向或东南向景观阳台。
卫浴为干湿分离布局，带浴霸。
主卧与次卧均带飘窗，内部面积都不算大，除了摆放床与衣柜之外，基本无闲余空间摆放其它家具。
如上面户型图红框处所示，“+1”房报建时有大约一半面积为阳台，中间设置一道墙做分隔，而阳台中的一半为赠送面积。
不过，小π现场看到的这个“+1”房面积仅5㎡左右，即赠送面积有限。并且与多数开发商将“+1”房改造好再交楼不同，该项目的“+1”房报建时是怎样的，交楼就是怎样的。
也就是说，这个十分紧凑的“+1”房须要买家收楼后，自己拆除中间为墙体，并加装玻璃窗户等封好阳台，略显繁琐。
88㎡“2+1”房
同样地，该户型也存在西北或东南的朝向。
与上述78㎡单位布局不同，该户型主卧为带卫浴套房，算是一个亮点，不过用于放置床铺的空间相对更小。
至于“+1”房子则是由入户花园改造而来，目测面积比78㎡的“+1”房更小，但后期买家自行改造的力度相对也较小。
118㎡“3+1”房
一期产品中面积最大的户型，货量不多，主要位于2栋的01、02单元，东南朝向。
该户型东南向景观阳台同时连接客厅与次卧，是项目所有产品中的一个亮点。除了带卫浴的主套、两个中规中矩的次卧之外，“+1”房由“L”型入户花园改造而成。
也就是说，除了入户花园自身，这个“+1”房还须要打掉与入户玄关分隔的墙体，并且拆掉原来的玄关门，听起来也颇费工夫。另外，该空间改造后估计面积比厨房还要小，要作卧室之用比较逼仄。
4
价格：4.3万-4.8万元/㎡
项目已于本月中开盘，现场销售表示，开盘至今去化已达9成。
至于售价，则是根据朝向与楼层的不同而有所差异，大致为西北向4.3万元/㎡左右，东南向4.6万-4.8万元/㎡为主。
以较中间楼层的东南朝向88㎡“2+1”房为例，各种折扣之后总价约415万元，三成首付125万元左右。而首付款也可以分期付，具体为购房3天内付2成，其后3个月内付清余下1成。
贷款额290万元，按照最新LPR、30年期等额本息来算，月供超过1.5万元。
△项目在建楼栋
而同在天河东部的大盘珠江花城，同样在推70+㎡、80+㎡小面积户型，售价4.8万元/㎡左右。
不过，珠江花城交通出行条件相对较差，并且周边环境较混杂，相较之下保利天汇较有优势。
注意
须要注意的是，这个总建筑面积78.9万㎡的大盘，每一期都会被各种级别的道路包围，靠近马路的单位受噪声影响在所难免。
同时，项目东侧现状还有一处混凝土厂房，日常施工作业会产生噪声及空气污染问题，加上出入工程车辆也较多。至于未来会否搬迁、具体何时搬迁则暂不明确。
另外，项目东南侧的航天奇观基本已处于停业状态，未来若要改变用地属性，必定会迎来一番改造，也会对项目造成一定的影响。
顺带一提，项目在销售中心也公示了红线内外的不利因素，买家不妨参考一下。
风评
项目会低开高走？
作为广州的中心城区之一，天河区的一手供应长期处于较低的水平。据广州中原研究发展部统计数据显示，截至今年11月，天河区一手库存15.67万㎡，去化周期仅5.6个月，低于较合理的6个月红线，表示天河一手住宅供不应求。
因此，本月中推出的保利天汇项目，区位条件比大盘珠江花城要好，而价格又相差不多，也就难怪一时间抢占了那么多的风头。
△项目规划效果图
对不少买家而言，刚需小户型、5万不到的单价似乎是打开了置业天河的大门。那么，在自住之外，还有什么能吸引买家青睐的利好吗？
最明显的或许就是项目临近天河智慧城、广州科学城，进驻的众多企业带来了大量的居住置业需求。
同时项目所在的“天河智谷”板块，将规划打造成为以文化创意和科技创新为主的创新创意街区，片区产业方向主要是新一代信息技术+文化创意，辐射产业是人工智能+生物制药，预计将解决10万人的就业，可产生1100亿的产值。
△天河智谷控规
同为保利操刀旧改项目，保利天汇一期没有像琶洲的保利天悦一样定位为豪宅，或许就是抢占天河东部片区的市场，为后续产品的推出作铺垫。
不过话说回来，虽说项目距离地铁1公里不算很远，但这只是对于最南面的一期而言。后续开发的产品越来越往北走，距离地铁也更远，小π猜测之后的产品或主要面向能接受远离地铁的买家，即可能以改善型住宅为主，售价或会冲破“5”字头。
采写 by 小谷、长工老刘
栏目主编 小谷
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